Un titre foncier (TF) authentique est la seule garantie de propriété
Investir dans l’immobilier ou l’agriculture en Afrique est une ambition majeure pour la diaspora, mais le risque foncier reste le principal obstacle. Un titre foncier (TF) authentique est la seule garantie de propriété. Cependant, les procédures de vérification varient considérablement d’un pays à l’autre.
Voici un guide pratique comparatif pour sécuriser votre investissement foncier au Sénégal, en Guinée et au Cameroun.
1. Sénégal : La Centralité du Fichier et de l’Attestation
Au Sénégal, la vérification de l’authenticité d’un titre foncier est un processus rigoureux et centralisé, géré par l’administration fiscale.
Autorité Compétente
La vérification se fait principalement auprès de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID). C’est l’organisme qui détient le Fichier des Titres Fonciers national.
Étapes de Vérification
L’Attestation de Non-Litige (ou d’Inscription) : C’est le document clé. Vous devez solliciter une demande d’attestation auprès de la Conservation Foncière de la zone concernée (qui dépend de la DGID). Ce document confirme :
L’identité du propriétaire enregistré.
L’absence de charges, hypothèques ou litiges enregistrés sur le titre.
Vérification Physique du Fichier : Votre notaire ou géomètre doit consulter directement le registre et le dossier physique du titre à la Conservation Foncière pour s’assurer que les informations correspondent au TF que vous avez en main.
Le Cadastre : Vérifiez auprès du Service du Cadastre que la localisation et les limites du terrain correspondent exactement au plan officiel du titre foncier.
🔗 Lien utile :
Portail officiel de la DGID (pour trouver la conservation foncière compétente) : DGID Sénégal
2. Guinée : Le Système des Domaines et l’Immatriculation
En Guinée, le processus est en pleine modernisation, mais il exige toujours une vigilance particulière face à la coexistence du droit coutumier et de la loi foncière moderne.
Autorité Compétente
Le processus est géré par le Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire et, de manière opérationnelle, par la Direction Nationale du Domaine et du Cadastre.
Étapes de Vérification
Le Bornage et le Procès-Verbal : Le titre foncier authentique doit être précédé d’un procès-verbal de bornage et d’une délimitation physique effectuée par un géomètre agréé et validée par le Cadastre.
L’Immatriculation (Le Titre Provisoire) : Vérifiez que le bien est bien immatriculé au nom du vendeur à la Direction Nationale du Domaine et du Cadastre. La consultation directe des registres est indispensable.
Vérification de l’Historique (Traçabilité) : Assurez-vous, via votre notaire, de la traçabilité complète du TF, c’est-à-dire comment le propriétaire actuel l’a acquis. Tout saut ou toute rupture dans la chaîne de propriété est un signal d’alerte.
🔗 Lien utile :
Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire (pour les réformes foncières) : Ministère Guinée
3. Cameroun : Le Rôle Central du Conservateur Foncier
Au Cameroun, le Conservateur Foncier est la pierre angulaire de la sécurité des transactions immobilières. L’authenticité du titre repose sur la vérification de l’exemplaire détenu par cette administration.
Autorité Compétente
Le Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF), via ses services locaux de la Conservation Foncière.
Étapes de Vérification
Le Fichier de la Conservation : Le Titre Foncier (TF) est un document duplicata. L’exemplaire original est toujours conservé au sein de la Conservation Foncière du lieu de situation de la parcelle.
Le Certificat de Propriété : La vérification passe par la demande d’un Certificat de Propriété (ou certificat d’authenticité) auprès du Conservateur Foncier. Ce document officiel atteste que le Titre Foncier est existant, régulier et libre de toute charge ou hypothèque.
La Présence Physique : Il est crucial que l’acte d’achat (la mutation) soit finalisé par une inscription immédiate sur le Livre Foncier du Conservateur pour que le TF soit transféré à votre nom.
🔗 Lien utile :
Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF) : MINDCAF Cameroun
Conclusion : L’Expertise est Votre Première Sécurité
La vérification de l’authenticité d’un titre foncier est une démarche qui ne tolère aucune approximation. Bien que les procédures diffèrent, le principe reste le même : il faut impérativement confronter le document du vendeur aux registres officiels de l’État, idéalement par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un avocat spécialisé dans le droit foncier du pays.
Pour la diaspora, l’enjeu est double : investir en toute confiance et éviter l’isolement face à la complexité administrative.
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